» 3. 上海杨浦新出让地块折算房价每平方米21万

近日，杨浦区平凉路社区一幅待出让宅地的联动价21万元/平引起了市场的广泛热议，有不少自媒体也跟风炒作，认为该联动价突破了此前上海房地联动价的天花板，上海限价放开。整个事件源于10月8日，杨浦区政府发布平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）公开遴选的答疑纪要，其中提及本地块的房地联动价为21万元/平，一石激起千层浪。

公开资料显示，地块规划用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率1.4，起始价为23.76亿元，并且地块没有中小套型、套数下限的要求。

二类组团住宅意味着，该地块将被打造为低密度的小高层、洋房类的大平层豪宅产品，并非此前传闻的别墅产品。

最重要的是，此地块位于局部风貌保护街坊（汾州里），出让规则设置了风貌保护要求，过街楼和门牌坊等历史要素予以保留、更新。保留总建筑面积约0.52万平方米。另外地块内还有不少于建面5%的公共租赁要求，无偿移交给政府部门。这意味着几乎1/4的土地不能用于建设住宅。

地块还对申请人提出严格要求，要求2021年度资产规模超千亿的地产开发商，同期的净负债率不大于60%。与此同时，申请人还需要在市中心有开发资历，以及拥有历史风貌建筑修缮、保护等经验。毫无疑问，能同时满足上述条件的房企屈指可数，必然属于头部房企。

地块最引人关注的还是21万/平的“天价”指导价，不过这并非上海最高的房地联动价，在去年11月，嘉里拿下黄浦金陵东路地块，内部同样包含大量历史保护建筑，该幅地块的联动价为：高层公寓15.1万/平、低密产品25万/平。